Avec près de 90 milliards d’euros d’encours sous gestion en France en 2025 (source : ASPIM), les SCPI se sont imposées comme l’un des produits phares de l’épargne immobilière. Elles offrent une porte d’entrée simple, à partir de 1 000 € ou moins, dans un portefeuille diversifié d’actifs professionnels en France et à l’étranger.
L’investisseur perçoit un revenu trimestriel, issu des loyers collectés par la société de gestion. La promesse est claire : rendement autour de 4 à 6% brut, avec peu d’effort.
Mais ce confort a un prix : la gouvernance est intégralement déléguée, les frais d’entrée restent élevés (jusqu’à 10 %), la liquidité est théorique, et la transparence limitée à des bulletins trimestriels souvent standardisés. En période de tension sur le marché (comme en 2023-2024), les délais de revente peuvent s’allonger sensiblement et la valeur des parts peut subir des baisses importantes.
À l’opposé, le club-deal immobilier s’adresse à un cercle restreint d’investisseurs — souvent entre 10 et 40 — qui co-détiennent un ou plusieurs actifs via une structure dédiée (SCI, SAS, SLP…). Le ticket d’entrée est élevé (souvent > 100 000 €) car l’objectif n’est pas la dilution, mais la sélection. Chaque investisseur devient acteur du projet : choix de l’actif, stratégie d’endettement, horizon de détention, arbitrages.
Ce format vise un TRI net minimum de 8 à 10 % sur 8 à 12 ans, sans distribution régulière. L’ambition est claire : s’enrichir avec des loyers qui remboursent la dette ou créer de la valeur à travers la transformation de l’actif, plutôt que de distribuer un revenu passif. Cette approche attire les profils expérimentés, souvent chefs d’entreprise ou family offices, qui cherchent à inscrire leur investissement dans une logique de capitalisation patrimoniale.
L’écart est frappant. D’un côté, les SCPI permettent de souscrire avec une assurance-vie ou en direct pour quelques centaines d’euros. De l’autre, les club-deals exigent un engagement significatif, à la fois en capital et en compréhension.
Ce filtre financier fonctionne aussi comme un filtre stratégique. Il évite l’effet de masse, responsabilise les souscripteurs, et crée un climat de gouvernance resserrée. Certains opérateurs refusent les souscriptions en dessous de 200 000 € pour garantir l’alignement du tour de table. Cela change la nature des échanges, et du projet lui-même.
La SCPI repose sur un modèle unique, encadré par l’AMF. Les revenus sont imposés comme des revenus fonciers classiques, sauf dans le cadre d’enveloppes fiscales spécifiques (assurance-vie, démembrement). Peu de place pour l’optimisation.
Le club-deal, lui, ouvre la porte à une ingénierie fine : SCI à l’IS pour neutraliser les loyers, SAS avec pacte d’associés, structuration via une holding familiale ou un démembrement croisé. C’est un outil malléable, qui s’adapte à l’objectif : transmission, répartition, allocation intergénérationnelle, fiscalité de l’IFI ou portage à l’étranger.
Le risque est omniprésent en immobilier, mais la manière de le traiter diffère. La SCPI mise sur la dilution : beaucoup d’actifs, beaucoup de locataires, peu de pilotage. Le club-deal assume la concentration, mais compense par une rigueur accrue : due diligence poussée, comité d’investissement, co-investissement de l’opérateur, clauses de gouvernance.
Dans un environnement post-crise où la volatilité immobilière est réelle (baisse de la valeur de certains bureaux de -15 % sur Paris entre 2022 et 2024), cette capacité à intervenir, à ajuster ou à arbitrer devient un facteur clé. Le club-deal permet d’agir, là où la SCPI subit.
Le cœur du différentiel est ici. Une SCPI fonctionne en flux : elle collecte, elle redistribue. Elle achète souvent à prix de marché, sur des actifs déjà stabilisés. La marge de manœuvre est faible.
Un club-deal fonctionne en cycle. Il achète avec un plan : Optimiser l’effet de levier, repositionner l’actif, optimiser la vacance, refaire les parties communes, renégocier les baux, refinancer l’opération. L’objectif n’est pas un rendement annuel de 4 %, mais une valorisation nette à la sortie. C’est une logique d’entrepreneur, appliquée à l’immobilier patrimonial.
Sur le papier, les SCPI permettent une sortie à tout moment. Mais dans les faits, la liquidité dépend du marché secondaire. En période de tension, certains véhicules sont gelés. Et les frais d’entrée pèsent lourd en cas de sortie rapide.
Le club-deal ne promet rien en cours de route : pas de marché secondaire sauf entre associés, pas de valorisation au trimestre. Mais il planifie une sortie : en 5, 10 ou 15 ans. Cette cession est collective, organisée, optimisée. Elle peut faire l’objet d’une mise en concurrence, d’un refinancement, ou d’un rachat par un tiers. Là encore, la visibilité stratégique compense la rigidité apparente.
C’est souvent là que tout se joue. En SCPI, la société de gestion est rémunérée sur les encours, parfois avec des commissions d’acquisition ou de suivi. Le lien entre performance réelle et rémunération est distendu.
Dans un club-deal, l’opérateur est souvent co-investisseur en direct ou via un mécanisme de “carried interest” rémunéré à la sortie sur une plus-value partagée. Cela change radicalement l’état d’esprit. Un gestionnaire intéressé à la performance nette agira autrement qu’un collecteur de frais.
Un investisseur en SCPI reçoit un document PDF tous les trois mois. Il y lit le rendement moyen, l’évolution de la valeur de part, quelques ratios financiers. Il n’a pas accès aux comptes détaillés ni à la vie réelle des actifs.
Dans un club-deal, les associés reçoivent un reporting détaillé, participent à des réunions, valident les arbitrages majeurs. Certains visitent les biens, interrogent l’asset manager, analysent les bilans. Ce niveau d’information crée une confiance structurelle, et une exigence réciproque.
Le choix n’est pas binaire. Mais il est révélateur. En 2025, ceux qui cherchent à placer leur trésorerie excédentaire, sans gestion ni horizon défini, continueront à se tourner vers les SCPI. Elles remplissent leur rôle d’épargne immobilière.
Ceux qui construisent une stratégie patrimoniale de long terme, avec un objectif de transmission, de rendement net ajusté au risque, et de contrôle, se tourneront vers le club-deal. Parce qu’il leur permet d’investir comme des professionnels, sans subir la logique industrielle du marché de masse.
C’est ce modèle que nous développons chez Roche Dubar : des opérations conçues comme des outils d’ingénierie patrimoniale, structurées en proximité, gouvernées avec exigence, et pilotées pour la performance dans le temps.
*Les informations présentées dans cet article sont fournies à titre purement informatif et ne constituent ni un conseil en investissement, ni une recommandation d’achat, de vente ou d’arbitrage.L’investissement en club deal ou en private equity immobilier comporte des risques spécifiques, notamment un risque de perte en capital, un risque de liquidité et un horizon d’investissement long terme.Les performances passées ne préjugent pas des performances futures et ne sont pas constantes dans le temps.Avant toute décision d’investissement, il est recommandé aux investisseurs de se rapprocher de leurs conseils financiers, juridiques et fiscaux afin de s’assurer de l’adéquation de l’opération à leur situation patrimoniale, à leurs objectifs et à leur profil de risque.
